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2008 年6 月24 日万科在海通证券2008 年中期策略会议上与投资者进行了充分的交流。执行副总裁兼董秘肖莉向投资者介绍了万科1-5 月销售具体情况

1．肖总介绍万科1-5 月销售详细分析

2008 年1-5 月万科销售221 万平米，销售金额为197.6 亿元，同比增长39.1%和67.3%。详细分析了前5 个月销售面积和金额的环比，发现5 月销售面积环比下降5.5%，主要是07 年5 月的销售面积快速增长，基数较大所致。因此单纯从销售面积而言，08 年销售面积超越07 年有一定难度，但是由于套内面积的小型化，销售金额实现增长可能性较大。

分区域销售数据显示，珠三角、长三角和环渤海湾等销售面积和销售金额基本上是相匹配的。

分产品类型销售看，1-5 月90 平米以下是销售的主力户型，5 月销售量的44%来自90 平米以下，38%来自90-144 平米的首次改善需求，再次改善（144-180 平米）和高端（180 平米以上）的销售量大约为18%。这表明目前市场基本为刚需市场，基本没有投资需求，大户型和高端销售需求较低，导致销售缓慢。

销售数据显示目前市场需求比较理性，进入销售平稳期，万科预期7-8 月销售压力较大，同比增长压力更大。主要是上半年自然灾害频繁，地震、大雨等对销售影响，同时8 月奥运将吸引国人的大部分注意力。9-10 月销售情况目前仍很难预测，需要继续观察。

万科观点：自07 年四季度以来的理性调整重点不是降价，而是市场心态回归理性。目前的销售体现了自住、刚性需求的坚实。决定行业基本面的深层因素依然明朗，因此调整只是阶段性的，不改变行业整体的发展。

2．从国际视野分析了我国住宅需求和供应的趋势，认为供需矛盾将长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑购买力。首先城市化的观点，认为国内城市化进程和东部沿海地区人口加速聚集现象，未来仍有较大加速空间；虽然存在人口断层，但是断层的分析数据来自城市人口，考虑农村人口向城市聚集的因素，认为未来城市住宅需求仍有增长空间；住宅供应于受到耕地保护和城市规划限制，土地供求矛盾将继续激励；收入增长和住宅小型化将提升普通家庭购房能力，因此增加小户型将有助于提升购买力。

 

3．万科长期策略，聚焦在经济中心城市及重点城市。

将继续关注住宅的刚性需求，严格控制高端项目比例，主流项目占比将达到90%以上，进一步提升小户型产品比例在当前资金已经成为制约住宅供应和行业发展的最大因素的情况下，万科将继续坚持审慎稳健的财务政策，发挥融资优势，同时寻求新的融资方式。

4．现场主要问题整理

Q：目前市场在调整，相信万科的专业眼光，目前的行业规划、拿地等方面有什么打算？

随着市场调整，万科每天都在监控销售和土地的变化，首先是安全经营，其次是加快销售，不排除降价，但是肯定加强营销，加大销售力度，保持更多的现金。

融资和拿地：假定持续不融资，希望未来两年万科保持30%增长，如果融资速度下降，增速肯定要放缓，拿地速度也会调整，08 年计划拿地1000 万，目前仍没有调整这一目标，但仍具有不确定性，可以肯定是地价上涨可能性不大。

周转率：周转率不一定大幅下降，即使有，也是波动性的。

关于行业最坏情况：房子销售速度比较慢，就继续慢慢的销售，基于对刚性需求的判断，认为需求仍存在，只是延迟消费。

资金安全问题，只要不拿地就可以保证资金的安全，因此最坏情况就是不拿地，目前还不存在资金链断的问题，万科目前土地储备量只有两年左右。

王石之与万科，信息披露与万科，都曾被认为是“加分”的因素。从“200万”到“1亿”，何苦来哉？

“万科全线降价 以'好孩子'形象示人”

“12月9日，万科金色康苑正式开盘，不到两小时，首次推出的C栋156套单位即全部售罄，原因在于万科的开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的均价。”

龙湖地产

“龙湖地产将于明年3—4月来港上市。”

“9月9日，龙湖地产在北京的香醍漫步别墅开盘，一期104套别墅在两小时卖光，销售收入3.4亿元。”则每套别墅的平均售价是三百万人民币。

 为项目短期瓶颈寻求解决方案

“去银行”时代

陶冬：“可以说，整个中国经济，已经进入了一个‘去银行’时代，对于货币乘数，央行是没有控制力的。”

马蔚华：“第二个就是转型，现在的商业银行面临着巨大的转型的挑战。转型是两个脱媒一个转移。一个叫做资本性的脱媒，一个叫做技术性的脱媒。资本性的脱媒就是股票市场、债券市场直接融资的发展，使得银行的融资份额减少。银行以前一统天下被打破，特别是大企业、好企业，不再跟银行友好了、密切了。可能随时会背叛你，他跟你的博弈，银行越来越被动。所以，银行再傍大款，危险性很大了。所以，这对于过去银行90%靠信贷，靠批发应用，而批发应用全都追求于大企业，这是一个重大的转变。

另一个叫做技术性的脱媒。银行两大职能，一个是融资中介，一个是支付平台。而这个支付平台，银行是借助IT的。那么就是因为这一点，从比尔·盖茨到马云，都在成为银行的挑战者，包括阿里巴巴。因为在银行支付这个领域的一段地段，是银行和IT竞争的焦点。比尔·盖茨在84年就曾经挑战过，所以这对于银行也是挑战。”

                            股份数             今日收盘价         总市值

万科（000002.SZ）68.7亿股        人民币30.97    人民币2128亿

碧桂园（2007.HK）163.6亿股        港币  13.5      人民币2142亿